J'ai reçu une notification pour infraction urbanistique. Que faire maintenant ?

Il est important de comprendre que l'Administration Publique peut effectuer des inspections urbanistiques, qui peuvent être exercées d'office ou par le biais de dénonciations de particuliers ou d'autres administrations. En cas de détection d'infractions urbanistiques, elle notifiera le propriétaire du bien immobilier, annonçant le début de deux procédures : une procédure sanctionnatrice ; et une procédure de rétablissement de la légalité urbanistique et de la réalité physique altérée. Il est important de comprendre que la seconde procédure ne constitue pas une sanction, mais vise à rétablir la situation dans son état antérieur à la commission de l'infraction urbanistique. Les deux procédures sont indépendantes, bien qu'elles puissent être traitées conjointement. Pour illustrer les implications de chaque procédure et étant donné que le droit urbanistique se développe par le biais de réglementations locales et régionales, nous expliquerons ci-après les deux procédures dans le cadre régional des Îles Baléares, en nous basant sur la Loi 12/2017, du 29 décembre, sur l'urbanisme des Illes Balears.

1)     La procédure de rétablissement de la légalité urbanistique et de la réalité physique altérée

Comme mentionné précédemment, il s'agit d'une procédure indépendante de la procédure sanctionnatrice, bien qu'elles puissent être traitées ensemble. Cette procédure vise à garantir la restauration effective de l'ordre urbanistique violé, indépendamment des sanctions qui peuvent être imposées pour l'infraction commise. L'administration peut choisir de:

a)     instruire et résoudre conjointement avec la procédure sanctionnatrice par :

·       Une seule résolution de début

·       Une seule proposition de résolution

·       Une seule résolution finale

b)     Démarrer d'abord la procédure de rétablissement, puis la sanctionnatrice

Il est important de souligner que les mesures de rétablissement ont un caractère réel et affectent également des tiers acquéreurs.

Dans le cas où les travaux sont encore en cours, l'organe administratif compétent ordonnera, en tout ou en partie, la suspension immédiate des travaux ou l'arrêt de l'acte ou de l'utilisation en cours d'exécution, de réalisation ou de développement, ainsi que la fourniture de tout service public. Et, en cas de non-respect de cet ordre, cela entraînera, tant que cela persiste, l'imposition de contraventions coercitives successives pour des périodes minimales de dix jours et d'un montant, à chaque fois, de 10 % de la valeur des travaux exécutés et, dans tous les cas, d'un minimum de 600 euros.

Il est important de respecter cet ordre de suspension pour pouvoir bénéficier d'une réduction de la sanction imposée dans la procédure sanctionnatrice.

Une fois la résolution de la procédure de rétablissement devenue définitive, en cas de non-respect volontaire, jusqu'à 12 contraventions coercitives peuvent être imposées avec une périodicité minimale d'un mois et un montant, à chaque fois, de 10 % de la valeur des travaux réalisés et, dans tous les cas, d'un minimum de 600 euros.

Les mesures de rétablissement sont indépendantes de :

a)     La responsabilité sanctionnatrice

b)     La responsabilité disciplinaire administrative

c)     Les indemnités pour dommages et intérêts

2)     La procédure sanctionnatrice

C'est la procédure qui vise à punir l'administré qui a commis une infraction urbanistique. Il s'agit d'une procédure qui tente de dissuader la population de commettre des infractions urbanistiques, par l'application de lourdes amendes.

L'appréciation d'une présumée infraction urbanistique donne lieu à trois phases dans la procédure sanctionnatrice :

a)     L'ouverture de la procédure

b)     L'instruction de la procédure

c)     La résolution de la procédure sanctionnatrice

Il est important de souligner qu'aux yeux de la procédure sanctionnatrice, il est indépendant de savoir si les actes sont ou non légalisables. Cependant, la légalisation a une implication sur le montant de la sanction, car elle donne droit à une réduction de la sanction. Autrement dit, la loi elle-même établit un système de réductions qui incite à la légalisation ou au rétablissement volontaire de la légalité urbanistique.

À cet égard, les réductions suivantes sont envisagées :

a)     50 % si la légalisation est demandée dans le délai imparti

b)     40 % si elle est demandée après le délai mais avant la résolution de rétablissement

c)     60 % pour rétablissement volontaire avant la résolution qui l'ordonne

d)     50 % si elle est réalisée après la résolution mais dans le délai imparti

Les sanctions sont graduées selon des circonstances aggravantes et atténuantes et le montant minimum de toute sanction est de 600 euros par responsable. Les amendes doivent être payées dans un délai maximum de 30 jours à compter de l'exécution de la résolution.

La valeur des sanctions dépendra de la gravité de l'infraction commise, et dans le cas de constructions illégales, la sanction sera un pourcentage de la valeur des travaux réalisés illégalement. En ce qui concerne la valeur des travaux, elle sera calculée en fonction de la valeur de vente du bien immobilier par rapport à d'autres de caractéristiques et d'emplacement similaires. Si la comparaison mentionnée n'est pas possible, l'évaluation sera faite selon le coût d'exécution matérielle de la construction, documentée par la personne qui a commis l’infraction ou calculée en appliquant les tableaux et coefficients élaborés par tout collège officiel de profession technique habilitée, ou par une autre méthodologie vérifiée. Dans tous les cas, l'administration fixera l'évaluation avec un rapport technique préalable et donnera audience à la personne intéressée au début de la procédure sanctionnatrice.

Dans la procédure sanctionnatrice, l'administration compétente a le pouvoir d'adopter des mesures provisoires pour garantir l'efficacité de la résolution, le recouvrement des amendes et/ou le rétablissement de la légalité urbanistique. Cependant, ces mesures doivent être justifiées et respecter plusieurs exigences.

Il est important de souligner qu'il existe également des délits contre l’ordre du territoire et s'il y a des indices d'infraction pénale :

a)     Cela est communiqué au Ministère Public

b)     La procédure sanctionnatrice est suspendue

c)     Les mesures conservatoires sont maintenues jusqu'à décision judiciaire

d)     Les faits prouvés en voie pénale lient l'administration

EN TOUT CAS,

Dans les deux procédures, il est important de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine pour vérifier s'il existe des possibilités de légalisation, des possibilités de réduire la sanction imposée ou d'exonérer complètement par une éventuelle prescription de l'infraction urbanistique, de la sanction imposée ou du délai pour initier la procédure de rétablissement, etc.