Guide des impôts lors de l’achat et de la vente d’un bien immobilier en Espagne

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, il est très important de bien comprendre toutes les implications fiscales liées à l’opération. Qu’il s’agisse d’un bien immobilier de seconde main ou d’un bien immobilier neuf, différents impôts doivent être pris en considération.

Nous présentons ci-dessous un résumé clair des impôts à payer lors de l’achat et de la vente d’un bien immobilier en Espagne, ainsi que des obligations fiscales annuelles liées à la propriété d’un bien immobilier.

Quels impôts sont payés lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

1. Achat d’un bien immobilier de seconde main

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier déjà existant, l’acheteur devra payer les impôts suivants :

Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

L’Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est un impôt dont la compétence appartient aux communautés autonomes. Par conséquent, le pourcentage applicable dépend de la législation régionale.

Cet impôt taxe la transmission onéreuse d’un bien immobilier.

Impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD) – quota fixe

L’Impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD), dans ce cas sous forme de quota fixe (et non variable), relève également de la compétence des communautés autonomes.

Cet impôt s’applique aux actes juridiques formalisés dans des actes notariés.

Base imposable des impôts

Les impôts sont calculés sur la base :

• De la valeur du bien immobilier déclarée par les parties, ou

• De la valeur de référence attribuée au bien immobilier par l’administration publique de la communauté autonome

C’est la valeur la plus élevée des deux qui sera appliquée.

2. Achat d’un bien immobilier neuf

Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, le régime fiscal est différent.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique aux livraisons de biens et aux prestations de services réalisées par des entrepreneurs et professionnels.

Dans l’achat d’un bien immobilier neuf, la TVA s’applique parce que le vendeur agit en qualité de promoteur ou professionnel.

• Taux général : 10 %

• Biens immobiliers de protection officielle : 4 %

Certaines particularités régionales existent. Par exemple, aux Îles Canaries, l’impôt équivalent est l’IGIC, généralement de 5 % ou 3 %, selon le type de bien acquis ou les caractéristiques de l’acheteur.

Impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD) – quota fixe et variable

Dans ce cas, l’acheteur doit payer le quota fixe ainsi que le quota variable de l’IAJD.

Le quota variable dépend de chaque communauté autonome et se situe généralement entre 0,5 % et 1,5 %.

En pratique :

• La TVA est généralement incluse dans le prix de vente

• L’IAJD est payé sur la valeur déclarée dans les documents notariés

Existe-t-il des obligations fiscales annuelles pour les propriétaires en Espagne ?

Oui. Être propriétaire d’un bien immobilier en Espagne implique certaines obligations fiscales annuelles.

Le propriétaire doit s’acquitter de plusieurs impôts locaux.

Impôt sur les biens immobiliers (IBI)

L’Impôt sur les biens immobiliers (IBI) est un impôt municipal calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien immobilier.

• Le taux d’imposition varie généralement entre 0,4 % et 1,1 %

• Le montant dépend de la commune dans laquelle se situe le bien immobilier

Taxe de collecte des déchets

La taxe de collecte des déchets dépend également de la commune et ne dépasse généralement pas 350 euros par an.

Avant de réaliser une opération d’achat, il est courant de demander les reçus de l’IBI et de la taxe d’ordures ménagères de l’année précédente afin de connaître les montants exacts.

Fiscalité des revenus locatifs

Les revenus générés par la location du bien immobilier doivent également être pris en compte.

Si le propriétaire est résident fiscal en Espagne :

Les revenus doivent être déclarés dans l’Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF).

Si le propriétaire est non-résident fiscal :

Les revenus doivent être déclarés dans l’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Les taux applicables sont les suivants :

• 19 % pour les résidents fiscaux de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, du Liechtenstein

• 24 % pour les résidents fiscaux des autres pays

Ces pourcentages s’appliquent aux revenus nets tirés de la location.

IRNR lorsque le bien immobilier n’est pas loué

Il existe une particularité importante : lorsque le bien immobilier n’est pas loué, le propriétaire non résident doit également payer chaque année l’IRNR. Le calcul est le suivant :

Pour les résidents fiscaux de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein :

• 19 % sur 1,1 % de la valeur cadastrale (si elle est actualisée)

• Ou 19 % sur 2 % de la valeur cadastrale

Pour les résidents fiscaux des autres pays :

• 24 % sur 1,1 % de la valeur cadastrale (si elle est actualisée)

• Ou 24 % sur 2 % de la valeur cadastrale

Quels impôts paie le vendeur lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne ?

Impôt municipal sur la plus-value (Plusvalía municipale)

L’Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine est un impôt municipal. Il taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains au moment de la transmission.

Cet impôt s’applique uniquement aux biens immobiliers situés sur un terrain urbain, et non sur un terrain rural.

Par défaut, l’administration applique la méthode de calcul objective, mais il est possible d’appliquer la méthode réelle, notamment lorsqu’aucun gain n’a été réalisé ou que celui-ci est très faible.

Impôt sur les plus-values issues de la vente

Le vendeur doit également payer un impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier.

Selon la nature du contribuable :

• Personnes physiques résidentes en Espagne : Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

• Sociétés : Impôt sur les sociétés (IS)

• Personnes non résidentes : Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Conseil juridique en matière de transactions immobilières

L’achat ou la vente d’un bien immobilier en Espagne implique de nombreuses conséquences fiscales pour l’acheteur comme pour le vendeur, ainsi que des obligations fiscales annuelles.

Comprendre quels impôts s’appliquent dans chaque situation — bien immobilier de seconde main, bien immobilier neuf, résidence fiscale ou non-résidence — est essentiel afin de planifier correctement l’opération et éviter d’éventuels risques fiscaux à l’avenir.

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