Ik heb een kennisgeving ontvangen voor een stedenbouwkundige overtreding. Wat nu?

Het is belangrijk om te weten dat de administratie stedenbouwkundige inspecties kan uitvoeren, uit eigen initiatief of op basis van meldingen van particulieren of andere administraties. In het geval van het vaststellen van stedenbouwkundige overtredingen, zal de eigenaar van het onroerend goed worden geïnformeerd over het begin van twee procedures: een sanctieprocedure en een procedure voor het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit en de gewijzigde fysieke realiteit. Het is belangrijk te begrijpen dat de tweede procedure geen sanctie betreft, maar gericht is op het herstellen van de situatie naar de staat vóór de overtreding. Beide procedures zijn onafhankelijk, hoewel ze gezamenlijk kunnen worden behandeld. Om de implicaties van elke procedure te illustreren en omdat het stedenbouwrecht zich ontwikkelt via lokale en regionale regelgeving, zullen we hieronder beide procedures binnen het regionale kader van de Balearen uitleggen, gebaseerd op de Wet 12/2017 van 29 december over stedenbouw in de Balearen.

1)     De procedure voor het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit en de gewijzigde fysieke realiteit

Deze is, zoals eerder vermeld, een onafhankelijk van de sanctieprocedure, hoewel ze gezamenlijk kunnen worden behandeld. Deze procedure is gericht op het waarborgen van de effectieve restauratie van de geschonden stedenbouwkundige orde, ongeacht de sancties die kunnen voortvloeien uit de gepleegde overtreding. De administratie kan ervoor kiezen om:

a)     gezamenlijk met de sanctieprocedure te instrueren en op te lossen door middel van:

·       één enkele startbesluit

·       één enkele voorstel tot oplossing

·       één enkele eindbesluit

b)     eerst de herstelprocedure te starten en daarna de sanctieprocedure

Het is belangrijk te benadrukken dat de herstelmaatregelen een reële aard hebben en dus ook van invloed zijn op derden die het onroerend goed hebben verworven. In het geval dat de werkzaamheden nog worden uitgevoerd, zal de bevoegde administratieve instantie, voor zover nodig, de onmiddellijke opschorting van de werkzaamheden of de stopzetting van de handeling of het gebruik in uitvoering of ontwikkeling, evenals de levering van openbare diensten, bevelen.

En in geval van niet-naleving van dit bevel zal dit, zolang het voortduurt, leiden tot de oplegging van opeenvolgende dwingende boetes voor minimale periodes van tien dagen en een bedrag van telkens 10% van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden en, in ieder geval, minimaal 600 euro. Het is belangrijk om dit opschortingsbevel na te leven om in aanmerking te komen voor een vermindering van de opgelegde sanctie in de sanctieprocedure.

Zodra de beslissing van de herstelprocedure definitief is, kunnen in geval van vrijwillige niet-naleving tot 12 dwingende boetes worden opgelegd met een minimale periodiciteit van een maand en een bedrag van telkens 10% van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden en, in ieder geval, minimaal 600 euro. De herstelmaatregelen zijn onafhankelijk van:

a)     de sanctieverantwoordelijkheid

b)     de administratieve disciplinaire verantwoordelijkheid

c)     de schadevergoeding voor schade en verlies

2)     De sanctieprocedure

Dit is de procedure die gericht is op het bestraffen van de persoon die een stedenbouwkundige overtreding heeft gepleegd. Het is een procedure die probeert de bevolking te ontmoedigen om stedenbouwkundige overtredingen te begaan door middel van hoge boetes.

De vaststelling van een vermeende stedenbouwkundige overtreding leidt tot drie fasen binnen de sanctieprocedure:

a)     de aanvang van de procedure

b)     de instructie van de procedure

c)     de beslissing van de sanctieprocedure

Het is belangrijk te benadrukken dat de sanctieprocedure onafhankelijk is van de kwestie of de handelingen al dan niet legaliseerbaar zijn. De legalisatie heeft echter wel invloed op de hoeveelheid van de sanctie, aangezien het recht geeft op een vermindering van de sanctie. Met andere woorden, de wet stelt een systeem van verminderingen vast dat de legalisatie of vrijwillige herstel van de stedenbouwkundige legaliteit stimuleert.

In dit verband worden de volgende verminderingen overwogen:

a)     50% als de legalisatie binnen de gestelde termijn wordt aangevraagd

b)     40% als deze na de termijn maar vóór de herstelbeslissing wordt aangevraagd

c)     60% voor vrijwillig herstel vóór de beslissing die dit beveelt

d)     50% als dit na de beslissing maar binnen de gestelde termijn gebeurt

De sancties worden afgestemd op verzwarende en verzachtende omstandigheden en het minimumbedrag van elke sanctie is 600 euro per verantwoordelijke. De boetes moeten binnen een termijn van maximaal 30 dagen na de uitvoerbare beslissing worden betaald.

De waarde van de sancties hangt af van de ernst van de gepleegde overtreding, en in het geval van illegale bouwwerken zal de sanctie een percentage zijn van de waarde van de illegaal uitgevoerde werkzaamheden. Wat betreft de waarde van de werkzaamheden, zal deze worden berekend op basis van de verkoopwaarde van het onroerend goed in vergelijking met andere met vergelijkbare kenmerken en locatie. Als een dergelijke vergelijking niet mogelijk is, zal de waardering worden gedaan op basis van de materiële uitvoeringskosten van de bouw, gedocumenteerd door de overtreder of berekend met behulp van de tabellen en coëfficiënten die zijn opgesteld door een erkende beroepsorganisatie, of door een andere gevalideerde methode. In elk geval zal de administratie de waardering vaststellen met een voorafgaand technisch rapport en de betrokken persoon horen aan het begin van de sanctieprocedure.

In de sanctieprocedure heeft de bevoegde administratie de bevoegdheid om voorlopige maatregelen te nemen om de effectiviteit van de beslissing, de inning van de boetes en/of het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit te waarborgen. Deze maatregelen moeten echter worden gerechtvaardigd en voldoen aan verschillende vereisten.

Het is belangrijk te benadrukken dat er ook misdrijven tegen de stedenbouwkundige ordening bestaan en dat, als er aanwijzingen zijn van een strafbaar feit:

a)     dit aan het Openbaar Ministerie/publiekelijke aanklacht wordt gemeld

b)     de sanctieprocedure wordt opgeschort

c)     de voorlopige maatregelen worden gehandhaafd totdat er een rechterlijke uitspraak is

d)     de bewezen feiten in de strafprocedure zijn bindend voor de administratie

IN ELK GEVAL,

In beide procedures is het belangrijk om een gespecialiseerde advocaat in de materie te hebben om te controleren of er mogelijkheden zijn voor legalisatie, mogelijkheden om de opgelegde sanctie te verlagen of volledig te ontheffen door middel van een mogelijke verjaring van de stedenbouwkundige overtreding, de opgelegde sanctie of de termijn voor het starten van de herstelprocedure, etc.