Stedenbouwkundige kennisgeving: hoe te handelen
- 1 apr 2025
- 4 minuten om te lezen
Bijgewerkt op: 5 dagen geleden
Het ontvangen van een kennisgeving van een stedenbouwkundige overtreding in Ibiza veroorzaakt meestal onmiddellijke bezorgdheid. Wanneer de overheid een mogelijke onregelmatigheid vaststelt — hetzij ambtshalve, hetzij na een klacht van particulieren of andere overheidsinstanties — wordt een procedure gestart die kan leiden tot financiële sancties en de verplichting om de stedenbouwkundige legaliteit te herstellen.
Binnen de Balearen worden deze procedures geregeld door Wet 12/2017 van 29 december betreffende de ruimtelijke ordening van de Balearen.
Na de kennisgeving worden twee afzonderlijke procedures gestart, hoewel deze gezamenlijk kunnen worden behandeld:
Een sanctieprocedure
Een procedure tot herstel van de stedenbouwkundige legaliteit en de gewijzigde fysieke situatie
1) Procedure tot herstel van de stedenbouwkundige legaliteit
Deze procedure heeft geen bestraffend karakter. Het doel ervan is de geschonden stedenbouwkundige orde te herstellen en de fysieke situatie terug te brengen naar de toestand vóór de overtreding.
De procedure staat los van de sanctieprocedure, hoewel de overheid beide kan:
Gezamenlijk behandelen door middel van:
Één besluit tot inleiding van de procedure
Één voorstel tot besluit
Één definitief besluit
Of:
Eerst de herstelprocedure starten en vervolgens de sanctieprocedure
Herstelmaatregelen hebben een zakelijk karakter, wat betekent dat zij ook derde partijen kunnen treffen die het onroerend goed later hebben verworven.
Onmiddellijke stopzetting van werkzaamheden of gebruik
Indien de werkzaamheden nog worden uitgevoerd, kan de bevoegde instantie bevelen:
De onmiddellijke stopzetting van de werkzaamheden
Het beëindigen van het lopende gebruik of de activiteit
De onderbreking van openbare nutsvoorzieningen
Het niet naleven van dit bevel kan, zolang de overtreding voortduurt, leiden tot opeenvolgende dwangsommen met een minimuminterval van tien dagen, gelijk aan 10 % van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden, met een minimum van 600 euro per keer.
Het naleven van het bevel tot stopzetting kan recht geven op een vermindering van de sanctie in de sanctieprocedure.
Dwangsommen na een definitief besluit
Wanneer het besluit van de herstelprocedure definitief is en niet vrijwillig wordt nageleefd, kunnen tot 12 dwangsommen worden opgelegd, met een minimuminterval van één maand, ter hoogte van 10 % van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden, met een minimum van 600 euro per keer.
Onafhankelijkheid ten opzichte van andere aansprakelijkheden
Herstelmaatregelen staan los van:
Sanctionerende aansprakelijkheid
Administratieve disciplinaire aansprakelijkheid
Schadevergoedingen
2) Sanctieprocedure voor stedenbouwkundige overtredingen
De sanctieprocedure heeft tot doel een geldboete op te leggen aan de persoon die verantwoordelijk is voor de stedenbouwkundige overtreding. Het doel is overtredingen te ontmoedigen door middel van financiële sancties.
De procedure bestaat uit drie fasen:
Inleiding van de procedure
Onderzoek
Besluit
De sanctieprocedure staat los van de vraag of de handelingen legaliseerbaar zijn of niet. De mogelijkheid tot legalisatie heeft echter wel invloed op de hoogte van de boete.
Verminderingen van de sanctie
De wet voorziet in een systeem van verminderingen:
50 % indien legalisatie wordt aangevraagd binnen de toegekende termijn
40 % indien legalisatie wordt aangevraagd na de termijn maar vóór het herstelbesluit
60 % bij vrijwillig herstel vóór het besluit dat dit oplegt
50 % indien het herstel plaatsvindt na het besluit maar binnen de toegekende termijn
Hoogte van de sancties
Sancties worden vastgesteld op basis van verzwarende en verzachtende omstandigheden. De minimumboete bedraagt 600 euro per verantwoordelijke persoon.
In het geval van illegale constructies bestaat de boete uit een percentage van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden.
De waardebepaling kan worden uitgevoerd:
Op basis van de marktwaarde van het onroerend goed in vergelijking met vergelijkbare eigendommen
Op basis van de gedocumenteerde materiële uitvoeringskosten
Aan de hand van tabellen en coëfficiënten opgesteld door officiële beroepsorganisaties van bevoegde technische beroepen
Via een andere erkende en controleerbare methode
In elk geval zal de overheid de waardering vaststellen via een voorafgaand technisch rapport en de betrokken partij de mogelijkheid tot verweer geven.
Boetes moeten worden betaald binnen een maximumtermijn van 30 dagen vanaf het moment dat het besluit uitvoerbaar wordt.
Voorlopige maatregelen
Tijdens de sanctieprocedure kan de bevoegde overheid voorlopige maatregelen nemen om te waarborgen:
De doeltreffendheid van het besluit
De inning van de boetes
Het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit
Deze maatregelen moeten gerechtvaardigd zijn en voldoen aan de wettelijke vereisten.
Mogelijk strafbaar feit
Indien er aanwijzingen zijn voor een strafbaar feit tegen de ruimtelijke ordening:
Wordt de zaak doorgestuurd naar het Openbaar Ministerie
Wordt de sanctieprocedure geschorst
Voorlopige maatregelen blijven van kracht totdat een rechterlijke beslissing wordt genomen
Feiten die in strafrechtelijke procedures worden vastgesteld binden de overheid
Bij een stedenbouwkundig handhavingsdossier in Ibiza is het essentieel snel te handelen en de administratieve termijnen te respecteren.
Het is noodzakelijk om te analyseren:
De mogelijkheden tot legalisatie
De opties voor vermindering van de sanctie
De mogelijke verjaring van de overtreding
De verjaring van de sanctie
De termijn voor het starten van de herstelprocedure
Elke zaak vereist een individuele technische en juridische analyse, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het onroerend goed en de toepasselijke regelgeving op de Balearen.
Een passende strategie vanaf het begin kan een doorslaggevende invloed hebben op de uitkomst van de procedure.
Bij CDLA Abogados adviseren wij eigenaars en investeerders bij stedenbouwkundige handhavingsprocedures in Ibiza, waarbij elk dossier individueel wordt geanalyseerd om de mogelijkheden tot legalisatie, mogelijke verminderingen van sancties en de meest geschikte verdedigingsstrategieën te beoordelen.
Een juridische tussenkomst vanaf het begin van de procedure maakt het mogelijk met meer rechtszekerheid te handelen en de belangen van de eigenaar tegenover de overheid effectief te beschermen.
