Belastinggids bij de aankoop en verkoop van onroerend goed in Spanje
- 14 jan 2025
- 4 minuten om te lezen
Bijgewerkt op: 4 mrt
Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is het zeer belangrijk om alle fiscale gevolgen van de transactie goed te begrijpen. Of het nu gaat om bestaand onroerend goed of nieuwbouw, er zijn verschillende belastingen waarmee rekening moet worden gehouden.
Hieronder geven wij een duidelijk overzicht van de belastingen die moeten worden betaald bij het kopen en verkopen van onroerend goed in Spanje, evenals de jaarlijkse fiscale verplichtingen die verbonden zijn aan het bezit van een onroerend goed.
Welke belastingen worden betaald bij de aankoop van onroerend goed in Spanje?
1. Aankoop van bestaand onroerend goed
Bij de aankoop van bestaand onroerend goed moet de koper de volgende belastingen betalen:
Overdrachtsbelasting (ITP)
De Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) is een belasting die onder de bevoegdheid van de autonome regio’s valt. Het te betalen percentage hangt daarom af van de toepasselijke regionale wetgeving.
Deze belasting wordt geheven op de overdracht van onroerend goed tegen betaling.
Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (IAJD) – vaste heffing
De Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), in dit geval als vaste heffing (niet variabel), valt eveneens onder de bevoegdheid van de autonome regio’s.
Deze belasting is van toepassing op rechtshandelingen die worden vastgelegd in notariële akten.
Belastbare grondslag
De belastingen worden berekend op basis van:
De waarde van het onroerend goed die door de partijen wordt aangegeven, of
De referentiewaarde die door de regionale overheid aan het onroerend goed wordt toegekend
Altijd geldt de hoogste van beide waarden.
2. Aankoop van nieuwbouw
Bij de aankoop van nieuwbouw onroerend goed geldt een ander belastingregime.
Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
De Belasting over de toegevoegde waarde (BTW) is van toepassing op leveringen van goederen en diensten door ondernemers en professionals.
Bij de aankoop van nieuwbouw onroerend goed wordt BTW toegepast omdat de verkoper optreedt als ondernemer of projectontwikkelaar.
Algemeen tarief: 10%
Beschermde of sociale woningen: 4%
Er bestaan regionale bijzonderheden. In de Canarische Eilanden geldt bijvoorbeeld een equivalente belasting, de IGIC, met een algemeen tarief van 5% of 3%, afhankelijk van het type onroerend goed en de kenmerken van de koper.
Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (IAJD) – vaste en variabele heffing
In dit geval moet de koper zowel de vaste als de variabele heffing van de IAJD betalen.
De variabele heffing verschilt per autonome regio en ligt doorgaans tussen 0,5% en 1,5%.
In de praktijk:
De BTW is meestal inbegrepen in de koopprijs
De IAJD wordt betaald over de waarde die in de notariële documenten is vermeld
Zijn er jaarlijkse belastingverplichtingen voor eigenaren van onroerend goed in Spanje?
Ja. Het bezit van onroerend goed in Spanje brengt jaarlijkse belastingverplichtingen met zich mee.
De eigenaar moet verschillende lokale belastingen betalen.
Onroerendezaakbelasting (IBI)
De Onroerendezaakbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) is een gemeentelijke belasting die wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed.
Het belastingtarief ligt doorgaans tussen 0,4% en 1,1%
Het exacte bedrag hangt af van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt
Afvalinzamelingsheffing
De gemeentelijke afvalinzamelingsheffing verschilt per gemeente en bedraagt meestal niet meer dan ongeveer €350 per jaar.
Voorafgaand aan een aankoop is het gebruikelijk om de IBI-aanslagen en de afvalheffing van het voorgaande jaar op te vragen om de exacte bedragen te kennen.
Belasting op huurinkomsten
Ook inkomsten uit de verhuur van onroerend goed moeten fiscaal worden aangegeven.
Indien de eigenaar fiscaal inwoner van Spanje is:
De inkomsten moeten worden aangegeven in de Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (IRPF).
Indien de eigenaar geen fiscaal inwoner van Spanje is:
De inkomsten moeten worden aangegeven via de Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR).
De volgende tarieven zijn van toepassing:
19% voor fiscale inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en sinds 11-07-2021 ook Liechtenstein
24% voor fiscale inwoners van andere landen
Deze percentages worden toegepast op de netto huurinkomsten.
IRNR wanneer het onroerend goed niet wordt verhuurd
Er bestaat een belangrijke bijzonderheid: wanneer het onroerend goed niet wordt verhuurd, moet de niet-residente eigenaar toch jaarlijks IRNR betalen. De belasting wordt als volgt berekend:
Voor fiscale inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein:
19% over 1,1% van de kadastrale waarde (indien geactualiseerd)
Of 19% over 2% van de kadastrale waarde
Voor fiscale inwoners van andere landen:
24% over 1,1% van de kadastrale waarde (indien geactualiseerd)
Of 24% over 2% van de kadastrale waarde
Welke belastingen betaalt de verkoper bij de verkoop van onroerend goed in Spanje?
Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía municipal)
De belasting op de waardestijging van stedelijke grond (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) is een gemeentelijke belasting.
Deze belasting wordt geheven op de waardestijging van stedelijke grond op het moment van overdracht.
Zij is uitsluitend van toepassing op onroerend goed gelegen op stedelijke grond, en niet op landelijke grond.
Standaard past de administratie de objectieve berekeningsmethode toe, maar het is mogelijk om de werkelijke berekeningsmethode te gebruiken, met name wanneer geen winst is behaald of de winst zeer beperkt is.
Belasting op de gerealiseerde meerwaarde
De verkoper moet ook belasting betalen over de meerwaarde die bij de verkoop van het onroerend goed wordt gerealiseerd.
Afhankelijk van de aard van de belastingplichtige:
Particulieren die fiscaal inwoner van Spanje zijn: Inkomstenbelasting (IRPF)
Vennootschappen: Vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades – IS)
Niet-residenten: Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR)
Juridisch advies bij vastgoedtransacties
De aankoop of verkoop van onroerend goed in Spanje brengt verschillende fiscale gevolgen met zich mee voor zowel kopers als verkopers, evenals latere jaarlijkse verplichtingen.
Het is essentieel om te begrijpen welke belastingen van toepassing zijn in elke situatie — bestaand onroerend goed, nieuwbouw, fiscale residentie of niet-residentie — om de transactie correct te plannen en toekomstige fiscale risico’s te vermijden.
Bij CDLA Abogados adviseren wij cliënten uitgebreid bij vastgoedtransacties, zowel nationale als internationale kopers en verkopers. Wij analyseren vooraf alle fiscale, stedenbouwkundige en registratierechtelijke aspecten om een veilige en juridisch correcte transactie te garanderen.
U kunt meer informatie vinden over onze gespecialiseerde dienst voor vastgoedtransacties via de volgende link:https://www.cdla-abogados.com/compraventa