FISCALE IMPLICATIES BIJ DE AAN- EN VERKOOP VAN ONROEREND GOED

Bij het kopen en verkopen van een huis is het erg belangrijk om duidelijkheid te hebben over alle fiscale gevolgen die deze met zich meebrengt. Hieronder vindt u een kort overzicht van de belastingen en taksen waarmee u rekening moet houden.

¿Welke belastingen moet u betalen?

DE AANKOPER

1) In het geval van een tweedehandswoning:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) of de overdrachtsbelasting: Het betreft een belasting die onder de jurisdictie van de autonome regio's valt. Het te betalen percentage is daarom afhankelijk van de autonome wetgeving. Zoals de naam al aangeeft, is dit de belasting die betaald moet worden bij de overdracht van het onroerend goed.

  
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): vast bedrag en NIET een variabel bedrag: het is een belasting die onder de jurisdictie van de autonome regio's valt. Deze belasting wordt geheven over documenten die in authentieke akten worden vastgelegd.

Hierbij moet er rekening worden gehouden dat de belasting wordt betaald op de waarde van het onroerend goed die door de belanghebbenden is opgegeven (in de notariële akte) of op de referentiewaarde van het onroerend goed die door de overheid van de autonome regio is vastgesteld. Deze wordt toegepast op de hoogste van de twee waarden.

2) In het geval van een nieuwbouwwoning:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) of BTW: Deze belasting wordt geheven over de levering van goederen en het verlenen van diensten door ondernemers en vrije beroepen. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt deze belasting geheven op basis van de status van de verkoper, namelijk die van een onderneming. Het algemene tarief bedraagt ​​10% en in het geval van sociale huurwoningen bedraagt ​​dit 4%. Er zijn echter ook gemeenschappen met andere regelingen, zoals de Canarische Eilanden, waar het IGIC wordt genoemd en waar het percentage doorgaans 5% of 3% bedraagt, afhankelijk van het type verworven activa of de kenmerken van de koper.

  
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Zoals hierboven vermeld, is het de belasting die de handelingen belast die in openbare akten zijn vastgelegd. In dit geval is de koper echter verplicht om zowel de vaste als de variabele vergoeding te betalen. De variabele is afhankelijk van de autonome gemeenschap en moet tussen 0,5 en 1,5% liggen.

Hierbij is de BTW al inbegrepen in de koopprijs en wordt de IAJD betaald over de waarde die in de notariële akten is aangegeven.

Zijn er jaarlijkse fiscale implicaties? Ja

De huiseigenaar in Spanje moet jaarlijks een aantal lokale belastingen betalen, zoals de Impuesto sobre Bienes Inmuebles of IBI (onroerendgoedbelasting) en de "basura" (afvaltaks). De hoeveelheid van de te betalen vergoeding is afhankelijk van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed. Het belastingtarief varieert van 0,4% tot 1,1%. Wat de afvaltaks betreft, gaat het om bedragen die doorgaans niet hoger liggen dan 350 euro per jaar. Ook wordt er altijd vóór de verkoop gevraagd naar de IBI en de afvaltaks van het voorgaande jaar, om de exacte bedragen te weten.

Ook moet er rekening gehouden worden met de winst die voortvloeit uit de verhuur van het onroerend goed. Bent u fiscaal inwoner van Spanje, dan hoeft u hier alleen maar rekening mee te houden bij het indienen van uw aangifte betreffende de personenbelasting. Voor niet-residenten moet dit worden aangegeven via de Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR). In dit geval wordt op de behaalde winst 19% (Europese Unie, IJsland, Noorwegen en, vanaf 11-07-2021, Liechtenstein) of 24% (overige landen) betaald. Iets controversiëler is dat wanneer het onroerend goed niet wordt verhuurd, de niet-resident ook jaarlijks IRNR moet betalen, als volgt:

• Bent u fiscaal inwoner van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en sinds 11-07-2021 Liechtenstein: 19% op 1,1% (bij actualisatie van de kadastrale waarde) of 2% van de kadastrale waarde van de woning.

• Bent u fiscaal inwoner van andere landen: 24% op 1,1% (bij actualisatie van de kadastrale waarde) of 2% van de kadastrale waarde van de woning.

DE VERKOPER

• El Impuesto de Plusvalía de Terrenos Urbanos (IPTU) of Urban Land Capital Gains Tax: dit is een belasting die onder de jurisdictie van de gemeenten valt. Het te betalen percentage is daarom per gemeente verschillend. Deze belasting heft de waardestijging van stedelijke grond op het moment van overdracht. Het geldt dus alleen voor onroerend goed dat zich in stedelijke grond bevindt en NIET voor onroerend goed dat zich op platteland grond bevindt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de overheid standaard de objectieve methode toepast, maar het gebruik van een andere methode (de reële methode) toestaat. Deze is met name interessant wanneer er weinig of geen reële winst is behaald bij de verkoop van het onroerend goed.

  
  

• El impuestos sobre las ganancias que la operación produzca (IRPF - IS - IRNR) of belasting op de winst: In dit geval worden de winsten die worden verkregen uit de verkoop van het onroerend goed belast. Natuurlijke personen die belastingplichtig zijn in Spanje via de inkomstenbelasting, bedrijven via de vennootschapsbelasting en personen die niet belastingplichtig zijn in Spanje via de inkomstenbelasting voor niet-residenten.