Stilzwijgende afstand van stedenbouwkundige verjaring op de Balearen

De stedenbouwkundige verjaring op de Balearen is jarenlang een bijzonder controversieel onderwerp geweest met betrekking tot gebouwen die zich in een situatie van “fuera de ordenación” (buiten het geldende bestemmingsplan) bevinden.

De discussie richtte zich op de vraag of het uitvoeren van nieuwe werkzaamheden aan gebouwen waarvan de stedenbouwkundige overtreding reeds was verjaard, kon worden beschouwd als een stilzwijgende afstand van de verkregen verjaring, waardoor de overheid opnieuw zou kunnen optreden tegen bouwwerken waarvan de onwettigheid door het verstrijken van de tijd niet langer vervolgbaar was.

Gebouwen buiten het bestemmingsplan en verjaringstermijn

Deze doctrine had betrekking op gebouwen die zonder vergunning of met een later nietig verklaarde vergunning waren gebouwd, waartegen de overheid geen maatregelen tot herstel van de stedenbouwkundige legaliteit meer kon nemen omdat de wettelijke verjaringstermijn was verstreken.

Deze constructies worden vervolgens aangemerkt als gebouwen in een situatie buiten het bestemmingsplan, wat betekent dat de overheid hun bestaan moet tolereren, ook al is hun oorsprong in strijd met de stedenbouwkundige regelgeving.

In deze context fungeert verjaring als een beperking van het overheidsoptreden en als een waarborg voor rechtszekerheid.

De voormalige Balearische doctrine over stilzwijgende afstand

De vroegere doctrine van het Hooggerechtshof van de Balearen (Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares) stelde dat elke nieuwe bouwactiviteit of verbetering aan een reeds verjaard gebouw een stilzwijgende afstand van de eerder verkregen verjaring inhield.

Volgens deze interpretatie kon de overheid door het uitvoeren van nieuwe werkzaamheden niet alleen optreden tegen de recente werken, maar ook tegen het geheel van oorspronkelijk illegale constructies, zelfs wanneer deze al waren verjaard.

Deze doctrine werd ook gedeeld door de Autonome Gemeenschap Madrid.

Hoewel dit standpunt bedoeld was om nieuwe stedenbouwkundige overtredingen te ontmoedigen, riep het aanzienlijke twijfels op vanuit het perspectief van het beginsel van rechtszekerheid, omdat rechten die door het verstrijken van de tijd waren verkregen in gevaar konden komen.

Rechtszekerheid en het debat voor het Hooggerechtshof

Het begrip verjaring vormt een essentieel onderdeel van de rechtsstaat en het beginsel van rechtszekerheid. Daarom was het discutabel dat een geconsolideerde juridische situatie verloren zou kunnen gaan uitsluitend door latere handelingen.

De controverse bereikte uiteindelijk het Spaanse Hooggerechtshof, dat uitspraak deed in arrest 1470/2022 van 10 november.

Arrest van het Hooggerechtshof 1470/2022

In deze uitspraak stelde het Hooggerechtshof dat:

• Verjaring een verkregen recht is, verbonden met het beginsel van rechtszekerheid.

• Nieuwe stedenbouwkundige overtredingen geen stilzwijgende afstand van eerder verkregen verjaring impliceren.

• De overheid gebouwen waarvan de overtreding is verjaard moet tolereren.

Indien werkzaamheden worden uitgevoerd die de toegestane grenzen overschrijden, kan de overheid alleen herstel eisen met betrekking tot de illegaal uitgevoerde en niet-verjaarde werkzaamheden, maar niet met betrekking tot het oorspronkelijke gebouw dat reeds is verjaard.

Dit arrest heeft de kwestie definitief verduidelijkt.

Wijziging van de doctrine op de Balearen

Na de uitspraak van het Hooggerechtshof heeft het Hooggerechtshof van de Balearen zijn standpunt gewijzigd en erkend dat:

• Verworven verjaring moet worden gerespecteerd.

• Nieuwe overtredingen kunnen worden bestraft, maar hebben geen invloed op de eerdere verjaring.

• De eerdere doctrine in strijd was met het beginsel van rechtszekerheid.

Conclusie: geen stilzwijgende afstand door nieuwe handelingen

Volgens de huidige doctrine, bevestigd door het Spaanse Hooggerechtshof, kan uit het uitvoeren van nieuwe illegale werkzaamheden geen stilzwijgende afstand van stedenbouwkundige verjaring op de Balearen worden afgeleid.

Nieuwe overtredingen kunnen worden bestraft en kunnen leiden tot een verplichting tot herstel van hetgeen onrechtmatig is uitgevoerd, maar de door verjaring verkregen rechten moeten worden gerespecteerd.

Gespecialiseerd juridisch advies

De juiste interpretatie van stedenbouwkundige verjaring op de Balearen kan doorslaggevend zijn bij vastgoedtransacties, regularisatieprocedures of stedenbouwkundige inspecties.

Ons kantoor adviseert eigenaars, investeerders en kopers onder meer over:

• Analyse van gebouwen buiten het bestemmingsplan

• Beoordeling van stedenbouwkundige risico’s tijdens due-diligence-processen

• Verdediging in stedenbouwkundige handhavingsprocedures

• Evaluatie van toegestane werkzaamheden in verjaarde gebouwen

Elke situatie vereist een grondige technische en juridische analyse, vooral in een regio zoals de Balearen, waar stedenbouwkundige regelgeving en de interpretatie daarvan door de rechtspraak een directe invloed hebben op de waarde en juridische zekerheid van vastgoedinvesteringen.

Goed preventief juridisch advies kan toekomstige conflicten voorkomen en rechten beschermen die door verjaring zijn verkregen.