Hoe kunnen gebouwen op rustieke grond op de Balearen worden gelegaliseerd?

Het Decreetwet 3/2024 van 24 mei introduceert een buitengewone procedure die de legalisatie van bepaalde bestaande gebouwen, constructies, installaties en gebruiksvormen op rustieke grond (suelo rústico) op de Balearen mogelijk maakt.

Deze maatregel is bijzonder relevant voor eigenaren van onroerend goed op Ibiza waarvan de gebouwen zich momenteel in een situatie van “fuera de ordenación” (buiten het geldende bestemmingsplan) bevinden en waarvoor het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit niet langer kan worden geëist omdat de administratieve handhavingsactie is verjaard.

Toepasselijk juridisch kader

De regeling is vastgelegd in Decreetwet 3/2024 van 24 mei, waarin deze uitzonderlijke procedure voor de regularisatie van gebouwen op rustieke grond op de Balearen wordt vastgesteld.

Het betreft een tijdelijke maatregel die het mogelijk maakt bepaalde bouwwerken die zich tot nu toe in een onregelmatige juridische situatie bevonden, alsnog te legaliseren.

In de vastgoedcontext van Ibiza, waar veel oudere gebouwen op rustieke grond staan, heeft deze regelgeving een bijzondere praktische relevantie.

Wat maakt de buitengewone legalisatie mogelijk?

De procedure maakt het mogelijk om:

• Bestaande gebouwen op rustieke grond te regulariseren.

• Constructies en installaties die zich in een situatie van “fuera de ordenación” bevinden op te nemen in het juridische kader.

• Bepaalde bestaande gebruiksvormen te erkennen die destijds niet zijn gelegaliseerd.

Deze mogelijkheid is beperkt tot situaties waarin de overheid geen sloop of herstel meer kan eisen, omdat de stedenbouwkundige overtreding inmiddels is verjaard.

Toepassingsgebied op Ibiza en de rest van de Balearen

De maatregel is uitsluitend van toepassing op gebouwen die zich op rustieke grond bevinden binnen het grondgebied van de Balearen, inclusief de gemeenten op Ibiza.

Niet alle constructies komen in aanmerking voor deze procedure. Er bestaan beperkingen en uitsluitingen die per individueel geval moeten worden geanalyseerd, met name in gebieden met territoriale of milieubescherming.

Vereisten en procedure

Om gebruik te maken van deze buitengewone legalisatie is het noodzakelijk om:

• De aanvraag in te dienen bij de bevoegde gemeente (Ayuntamiento).

• De vereiste technische documentatie te verstrekken.

• Te voldoen aan de voorwaarden die in de toepasselijke regelgeving zijn vastgesteld.

• De bijbehorende kosten en financiële bijdragen te betalen.

De procedure vereist een voorafgaande analyse van de stedenbouwkundige en kadastrale situatie van het onroerend goed, met name bij vastgoedtransacties of vermogensregularisatie op Ibiza.

Financiële bijdrage

De buitengewone legalisatie brengt de betaling van een extra financiële bijdrage met zich mee.

Het bedrag varieert afhankelijk van het moment waarop de legalisatie wordt aangevraagd, waarbij verschillende percentages gelden afhankelijk van het jaar waarin de procedure wordt gestart.

Daarnaast moeten de bijbehorende belastingen en heffingen worden betaald, alsof het om de legalisatie van een nieuw gebouw gaat.

Uitsluitingen en beperkingen

Gebouwen die zich in bepaalde door de regelgeving uitgesloten situaties bevinden, kunnen geen gebruik maken van deze procedure.

Bovendien kan de buitengewone legalisatie beperkingen opleggen aan bepaalde toekomstige gebruiksvormen van het pand.

Daarom is het essentieel om elk individueel geval zorgvuldig te analyseren voordat de procedure wordt gestart.

Termijn om legalisatie aan te vragen

De procedure heeft een tijdelijk karakter.

De termijn om van deze maatregel gebruik te maken is beperkt en begint te lopen vanaf de inwerkingtreding van de betreffende regeling.

Zodra deze termijn is verstreken, is het niet langer mogelijk om gebruik te maken van dit buitengewone mechanisme.

Slotbeschouwingen vanuit juridisch perspectief

De buitengewone legalisatie van gebouwen op rustieke grond biedt een belangrijke kans om bestaande stedenbouwkundige situaties te regulariseren en meer juridische zekerheid te bieden voor bepaalde eigendommen op de Balearen.

Het blijft echter een technische procedure die een grondige analyse vereist van de stedenbouwkundige, kadastrale en administratieve situatie van het onroerend goed.

Binnen de vastgoedmarkt van Ibiza, waar transacties met landelijke eigendommen vaak voorkomen, is een voorafgaande juridische controle van de status van het pand bijzonder belangrijk om toekomstige risico’s te vermijden.

Juridisch advies bij legalisatieprocedures op de Balearen

CDLA Abogados adviseert regelmatig bij legalisatie- en stedenbouwkundige regularisatieprocedures voor rustieke grond op Ibiza en in de rest van de Balearen.

Een voorafgaande analyse van de juridische haalbaarheid, het onderzoek naar de kadastrale en registratiestatus van het onroerend goed, en de samenwerking met gespecialiseerde technische experts zijn bepalend om dit soort procedures zorgvuldig en veilig te behandelen.

Bij procedures zoals die welke wordt geregeld door Decreetwet 3/2024, kunnen een juiste interpretatie van de regelgeving en een strategische voorbereiding van het dossier doorslaggevend zijn voor een gunstige uitkomst.