Implicaciones fiscales EN una compraventa

A la hora de comprar una vivienda es muy importante tener claro todas las implicaciones fiscales que conlleva. En este sentido, proporcionamos un pequeño resumen de los impuestos que hay que tener en consideración.

¿Qué impuestos se pagan?

EL COMPRADOR

1) En caso de tratarse de una vivienda de segunda mano:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): es un impuesto que se encuentra bajo la competencia de las comunidades autónomas, y, por lo tanto, el porcentaje a pagar dependerá de la legislación autonómica. Como indica su propio nombre es el impuesto que se debe pagar por la transmisión onerosa del inmueble.

  
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) como cuota fija y NO como cuota variable: es un impuesto que se encuentra bajo la competencia de las comunidades autónomas. Este impuesto grava los actos formalizados en escrituras públicas.

Aquí hay que tener en consideración que los impuestos se pagarán sobre valor del bien inmueble declarado por los interesados o el valor de referencia del inmueble que haya estipulado la administración pública de la comunidad autónoma. Se aplicará al valor superior de los dos.

2) En caso de tratarse de una vivienda de obra nueva:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): este impuesto grava las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios y profesionales. En el caso de comprar una vivienda de obra nueva se aplica este impuesto debido al estatus del vendedor que es un empresario o profesional. La cuota genérica es del 10%, que será de 4% en el caso de viviendas de protección oficial. No obstante, hay comunidades con otros arreglos, como Canarias donde se denomina IGIC y, generalmente, con un porcentaje del 5% o 3%, según el tipo de bien adquirido o las características del adquirente.

  
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): como dicho anteriormente, es el impuesto que grava los actos formalizados en escrituras públicas. No obstante, aquí el comprador estará obligado a pagar tanto la cuota fija como la variable. La variable depende de cada comunidad autónoma y debe de oscilar entre un 0.5 y 1.5%.

Aquí, el IVA ya estará incluido en el precio de la compraventa y el IAJD se pagará sobre sobre el valor declarado en los documentos notariales.

¿Existen implicaciones fiscales anuales? Sí

El propietario de una vivienda en España deberá hacer frente anualmente a varios tributos locales, como son el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y la recogida de Basura. La cuota a pagar dependerá de los municipios donde se radica el bien inmueble y se calculará sobre el valor catastral de la vivienda. El porcentaje de gravamen oscila entre un 0.4% y 1.1%. En cuanto a la recogida de basura hablamos de unas cantidades que no suelen superar los 350 euros anuales. Igualmente, antes de llevar a cabo una compraventa, siempre se piden el IBI y la tasa de basura del año anterior para saber de que cantidades se trata exactamente.

También hay que tener en cuenta las ganancias obtenidas por alquilar la vivienda. Cuando eres residente fiscal en España, simplemente hay que tenerlo en cuenta para la declaración del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas. En el caso de los no residentes fiscales hay que declararlo mediante el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). En este caso, se paga un 19% (Unión Europea, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein) o 24% (resto de países) sobre las ganancias obtenidas. Algo más controvertido es que cuando no se alquila la vivienda, el no residente fiscal también debe pagar por IRNR de forma anual, teniendo que pagar:

• En caso de ser residente fiscal en  la Unión Europea, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: un 19% sobre el 1.1% (si el valor catastral está actualizado) o 2% valor catastral de la vivienda.

• En caso de ser residente fiscal en  el resto de países: un 24% sobre el 1.1% (si el valor catastral está actualizado) o 2% valor catastral de la vivienda.

EL VENDEDOR

• El Impuesto de Plusvalía de Terrenos Urbanos (IPTU): es un impuesto que se encuentra bajo la competencia de los municipios, y, por lo tanto, el porcentaje a pagar dependerá de cada municipio. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten. Por lo tanto, únicamente se aplicará a propiedades que se encuentren en suelo de naturaleza urbana y NO a los de naturaleza rústica. Aquí hay que tener en cuenta que por defecto la administración aplica el método objetivo, pero permite hacer uso de otro método (el método real) que sobre todo interesa cuando no se ha obtenido ganancia real o poca con le venta de la propiedad. 

  
  

• El impuestos sobre las ganancias que la operación produzca (IRPF - IS - IRNR): en este caso se tributará por las ganancias obtenidos con la venta del inmueble. Las personas fiscalmente residentes en España mediante el Impuesto sobre la Renta de, las sociedades mediante el Impuesto sobre Sociedades y las personas no residentes fiscalmente en España por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.