He recibido una notificación por infracción urbanística. ¿Ahora qué?

Es importante entender que la Administración Pública puede llevar a cabo inspecciones urbanísticas, que se podrá ejercer de oficio o mediante denuncia de personas particulares o de otras administraciones. En caso de detectar infracciones urbanísticas notificarán al propietario de bien inmueble, notificando el inicio de dos procedimientos: un procedimiento sancionador; y un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística y de la realidad física alterada. Es importante de entender que el segundo procedimiento no se trata de una sanción sino de reponer la situación en su estado anterior a la comisión de la infracción urbanística. Ambos procedimientos son independientes, aunque pueden tramitarse conjuntamente. A modo de ilustrar cuales son las implicaciones de cada procedimiento y debido a que el derecho urbanístico se desarrolla mediante normativas locales y autonómicas, explicaremos, a continuación, ambos procedimientos dentro del ámbito autonómico de las Islas Baleares, basándonos en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

1)     El procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística y de la realidad física alterada

Como dicho anteriormente, se trata de un procedimiento independiente del procedimiento sancionador, aunque pueden tramitarse conjuntamente. Este procedimiento busca garantizar la restauración efectiva del orden urbanístico vulnerado, independientemente de las sanciones que puedan corresponder por la infracción cometida.

La administración puede optar por:

a)     Instruir y resolver conjuntamente con el procedimiento sancionador mediante:

·       Una única resolución de inicio

·       Una única propuesta de resolución

·       Una única resolución final

b)     Iniciar primero el procedimiento de restablecimiento y después el sancionador

Es importante destacar que las medidas de restablecimiento tienen carácter real y afectan también a terceras personas adquirentes.

En el caso de que las obras aún se están ejecutando el órgano administrativo competente ordenará, en todo o en la parte que proceda, la suspensión inmediata de las obras o el cese del acto o el uso en curso de ejecución, de realización o de desarrollo, como también el suministro de cualesquiera servicios públicos. Y, en caso de incumplimiento de esta orden dará lugar, mientras persista, a la imposición de sucesivas multas coercitivas por periodos mínimos de diez días y cuantía, en cada ocasión, del 10 % del valor de las obras ejecutadas y, en todo caso y como mínimo, de 600 euros.

Es importante cumplir con esta orden de suspensión para poder acogerse a una reducción de la sanción impuesta en el procedimiento sancionador.

Una vez firme la resolución del procedimiento de restablecimiento, en caso de incumplimiento voluntario, se pueden imponer hasta 12 multas coercitivas con una periodicidad mínima de un mes y con una cuantía, en cada ocasión, del 10 % del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mínimo de 600 euros.

Las medidas de restablecimiento son independientes de:

a)     La responsabilidad sancionadora

b)     La responsabilidad disciplinaria administrativa

c)     Las indemnizaciones por daños y perjuicios

2)     El procedimiento sancionador

Este es el procedimiento que busca castigar al administrado que ha cometido una infracción urbanística. Se trata de un procedimiento que intenta disuadir a la población de cometer infracciones urbanísticas, mediante la aplicación de multas altas.

La apreciación de una presunta infracción urbanística da lugar a tres fases dentro del procedimiento sancionador:

a)     La incoación del procedimiento

b)     La instrucción del procedimiento

c)     La resolución del procedimiento sancionador

Es importante destacar que a ojos del procedimiento sancionador es independiente de si los actos son o no legalizables. Sin embargo, la legalización sí tiene una implicación en la cuantía de la sanción, ya que da derecho a una reducción de la sanción. Es decir, la propia Ley establece un sistema de reducciones que incentiva la legalización o el restablecimiento voluntario de la legalidad urbanística. Al respecto, Se contemplan las siguientes reducciones:

a)     50% si se solicita la legalización en el plazo otorgado

b)     40% si se solicita después del plazo pero antes de la resolución de restablecimiento

c)     60% por restablecimiento voluntario antes de la resolución que lo ordena

d)     50% si se realiza después de la resolución pero dentro del plazo otorgado

Las sanciones se gradúan según circunstancias agravantes y atenuantes y el importe mínimo de cualquier sanción es de 600 euros por responsable. Las multas se deben pagar en un plazo máximo de 30 días desde que la resolución sea ejecutiva.

El valor de las sanciones dependerá de la gravedad de la infracción cometida, y en el caso de construcciones ilegales la sanción será de un porcentaje sobre el valor de las obras ilegalmente llevadas a cabo. En cuanto al valor de las obras se calculará según el valor en venta del inmueble en relación con otros de similares características y emplazamiento. Si no fuera posible la mencionada comparación, la valoración se hará de acuerdo con el coste de ejecución material de la edificación, acreditado documentalmente por la persona infractora o bien calculado aplicando las tablas y los coeficientes elaborados por cualquier colegio oficial de profesión técnica habilitada, o mediante otra metodología contrastada. En cualquier caso, la administración fijará la valoración con un informe técnico previo y dará audiencia a la persona interesada al inicio del procedimiento sancionador.

En el procedimiento sancionador la administración competente tiene la facultad de adoptar medidas provisionales para asegurar la eficacia de la resolución, el cobro de las multas y/o el restablecimiento de la legalidad urbanística. No obstante, estas medidas se deben de justificar y cumplir con varios requisitos.

Es importante destacar que también existen delitos contra la ordenación del territorio y si hay indicios de ilícito penal:

a)     Se comunica al Ministerio Fiscal

b)     Se suspende el procedimiento sancionador

c)     Se mantienen las medidas cautelares hasta pronunciamiento judicial

d)     Los hechos probados en vía penal vinculan a la administración

EN TODO CASO,

En ambos procedimientos es importante contar con un abogado especializado en la materia para comprobar si existen posibilidades de legalización, posibilidades de disminuir la sanción impuesta o exonerar completamente mediante una posible prescripción de la infracción urbanística, de la sanción impuesta o del plazo para iniciar el procedimiento de restablecimiento, etc.