Guía de impuestos en la compraventa de vivienda
- 16 okt 2024
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Bijgewerkt op: 21 feb
A la hora de comprar una vivienda en España es muy importante tener claras todas las implicaciones fiscales que conlleva la operación. Tanto si se trata de una vivienda de segunda mano como de obra nueva, existen distintos impuestos que deben tenerse en consideración.
A continuación, proporcionamos un resumen claro de los impuestos que se pagan al comprar y vender un inmueble en España, así como las obligaciones fiscales anuales posteriores.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
1. Compra de vivienda de segunda mano
Cuando se adquiere una vivienda usada, el comprador deberá abonar los siguientes impuestos:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo cuya competencia corresponde a las comunidades autónomas. Por lo tanto, el porcentaje a pagar dependerá de la legislación autonómica aplicable.
Este impuesto grava la transmisión onerosa del inmueble.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) – cuota fija
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en este caso como cuota fija (no variable), también es competencia de las comunidades autónomas.
Este impuesto grava los actos formalizados en escrituras públicas.
Base imponible de los impuestos
Los impuestos se pagarán sobre:
El valor del bien inmueble declarado por los interesados, o
El valor de referencia del inmueble estipulado por la administración pública de la comunidad autónoma
Se aplicará siempre el valor superior de los dos.
2. Compra de vivienda de obra nueva
En el caso de adquirir una vivienda de obra nueva, el régimen fiscal es distinto.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) grava las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios y profesionales.
En la compra de una vivienda de obra nueva se aplica este impuesto debido a que el vendedor tiene la condición de empresario o profesional.
Tipo general: 10%
Viviendas de protección oficial: 4%
Existen particularidades autonómicas. Por ejemplo, en Canarias el impuesto equivalente es el IGIC, con carácter general del 5% o 3%, dependiendo del tipo de bien adquirido o de las características del comprador.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) – cuota fija y variable
En este supuesto, el comprador deberá pagar tanto la cuota fija como la cuota variable del IAJD.
La cuota variable depende de cada comunidad autónoma y debe oscilar entre el 0,5% y el 1,5%.
En la práctica:
El IVA ya estará incluido en el precio de la compraventa
El IAJD se pagará sobre el valor declarado en los documentos notariales
¿Existen implicaciones fiscales anuales por tener una vivienda en España?
Sí. Ser propietario de un inmueble en España implica obligaciones fiscales anuales.
El propietario deberá hacer frente a varios tributos locales:
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda.
El tipo de gravamen oscila entre el 0,4% y el 1,1%
La cuota depende del municipio donde se ubica el inmueble
Tasa de recogida de basura
La tasa de basura también depende del municipio y normalmente no supera los 350 euros anuales.
Antes de realizar una compraventa, es habitual solicitar los recibos del IBI y la tasa de basura del año anterior para conocer las cantidades exactas.
Fiscalidad de los ingresos por alquiler
También deben tenerse en cuenta las ganancias obtenidas por alquilar la vivienda.
Si el propietario es residente fiscal en España:
Los ingresos deberán declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Si el propietario es no residente fiscal:
Los ingresos deberán declararse mediante el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Se aplican los siguientes tipos:
19% para residentes fiscales en la Unión Europea, Islandia, Noruega y, desde el 11-07-2021, Liechtenstein
24% para residentes fiscales en el resto de países
Estos porcentajes se aplican sobre las ganancias obtenidas.
IRNR cuando la vivienda no está alquilada
Existe una particularidad relevante: cuando la vivienda no se alquila, el no residente fiscal también debe tributar anualmente por IRNR.
Se pagará:
Para residentes fiscales en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein:
19% sobre el 1,1% del valor catastral (si está actualizado)
O sobre el 2% del valor catastral
Para residentes fiscales en el resto de países:
24% sobre el 1,1% del valor catastral (si está actualizado)
O sobre el 2% del valor catastral
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en España?
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)
El conocido como Impuesto de Plusvalía de Terrenos Urbanos (IPTU) es un tributo municipal.
Grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de la transmisión.
Se aplica únicamente a propiedades situadas en suelo urbano, no a suelo rústico.
Por defecto, la administración aplica el método objetivo de cálculo, pero permite utilizar el método real, especialmente cuando no se ha obtenido ganancia o esta ha sido reducida.
Impuesto sobre las ganancias obtenidas en la venta
El vendedor deberá tributar por las ganancias obtenidas con la venta del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza del contribuyente:
Personas físicas residentes en España: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Sociedades: Impuesto sobre Sociedades (IS)
Personas no residentes fiscales en España: Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Asesoramiento legal en compraventa inmobiliaria
La compraventa de una vivienda en España conlleva múltiples implicaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor, así como obligaciones anuales posteriores. Tener claro qué impuestos se aplican en cada caso —vivienda de segunda mano, obra nueva, residencia fiscal o no residencia— resulta esencial para planificar correctamente la operación y evitar contingencias fiscales futuras.
En CDLA Abogados asesoramos de forma integral en operaciones de compraventa inmobiliaria, tanto a compradores como a vendedores nacionales e internacionales, analizando previamente todas las implicaciones fiscales, urbanísticas y registrales para garantizar una operación segura.
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